남아공 빌딩 에너지 효율화, '단전 대비'에서 '요금 절감'으로

남아공 상업용 건물의 에너지 관리 방식이 바뀌고 있다. 2022~2023년 극심한 계획단전(load shedding)을 겪으며 건물주들은 디젤 발전기와 지붕형 태양광, 배터리로 정전을 '버티는' 대응설비에 우선적으로 투자했다. 2025년 5월 이후 단전은 중단됐지만 전기요금은 물가보다 훨씬 빠르게 오르고 있다. 이에 건물주의 관심은 전기를 '얼마나 덜 쓰느냐'로 옮겨가고 있다.

제도도 이와 같은 방향으로 움직이고 있다. 일정 규모 이상의 비주거용 건물주 또는 관리자는 2025년 12월 7일까지 에너지성능인증서(EPC)를 받아 건물 입구에 공개해야 했다. 한편, 정부는 2026년 7월 미준수 건물에 대한 단계적 점검제재 절차를 발표하는 한편, 검증된 절감 실적에는 세제 혜택도 제공한다.

단전은 멈췄지만, 요금은 계속 오른다

남아공의 단전은 2023년 정점을 찍었다. 남아공 과학산업연구원(CSIR)에 따르면 2023년 단전은 290일, 6948시간에 달해 집계 이래 최대였고, 전력 차단량은 2만4869GWh였다. CSIR은 2023년 단전에 따른 경제 손실을 최대 약 2조9000억 랜드로 추산했다. 이 시기 기업과 가계는 자체 발전 설비로 대응했다. CSIR은 지붕형 태양광 등 자가발전 설비용량이 2021년 약 1350MW에서 2025년 6월 약 6800MW로 다섯 배 늘었다고 집계했다.

단전은 2025년 5월 16일 이후 멈춘 상태다. 남아공 국영전력공사Eskom은 2026년 10월 2일 발표로, 현재 504일 연속 단전이 없었으나, 불법 연결과 계량기 조작이 많은 가우텡·콰줄루나탈주 일부 지역에는 국지적 부하감축(load reduction)이 남아 있다고 밝혔다.

[자료: CSIR, Utility-scale power generation statistics in South Africa 2025(2018~2025년)]

계획단전은 중단됐지만, 요금 부담은 줄지 않았다. 국가에너지규제청(NERSA)이 승인한 Eskom 표준요금 평균단가는 2022/23년 kWh당 146.48랜드에서 2025/26년 220.92랜드로 3년 새 51% 증가했다. 2026/27년에는 Eskom 직접 공급 고객 대상 8.76%, 지자체 공급 대상 9.01% 인상이 추가로 적용됐다. 상업용 표준요금도 매년 평균 인상률과 같은 폭으로 조정되었다. 스텔렌보스대 재생에너지연구소(CRSES)는 2008년 후 소비자물가가 125% 오르는 동안 전기요금은 약 860% 올랐다고 집계했다.

*주: 2026/27·2027/28은 NERSA 승인 인상률 8.76%·8.83% 적용 추정 · 지자체 공급 요금 제외

[자료: Eskom 의회 제출자료(2022/23~2024/25), NERSA MYPD6 결정 보도(2025/26)]

건물은 이 요금 인상의 직접적인 영향을 받는다. Eskom의 2020년 안내자료에 따르면, 상업용 부동산이 Eskom 공급 전력량의 최대 15%를 소비하고, 오피스 건물 전력 사용 중 조명이 차지하는 비중은 37~45%에 달하는 것으로 분석된다. 단전 시기에 설치한 태양광과 발전기가 '정전 대비'였다면, 지금은 사용량 자체를 줄이는 설비와 운영 개선이 비용 절감 수단으로 주목받고 있다.

기존 건물의 에너지 성적표, EPC

에너지성능인증서(Energy Performance Certificate, 이하 EPC)는 건물이 운영 중 사용하는 에너지를 바닥면적 1㎡당 연간 사용량(kWh/㎡·년)으로 평가해 A(가장 효율적)~G(가장 비효율적) 등급으로 표시한다. 신축 설계 기준인 SANS 10400-XA(2011년 도입)가 '건축 단계'의 규제라면, EPC는 '기존' 건물의 실제 성능을 공개하도록 하는 제도다.

정부는 EPC 공개·제출 의무 규정을 2020년 12월 8일 공포하였고, 준수기한을 2022년 12월 7일에서 2025년 12월 7일로 연장했다. 건물주 또는 관리자가 인증서를 공개하지 않으면 국가에너지법(National Energy Act 34 of 2008) 위반에 해당되어, 해당 법령 제20조 제1항에 따라 최대 500만 랜드의 벌금이나 5년 이하 징역, 또는 둘 다에 처해질 수 있다. 인증서 유효기간은 발급일로부터 최대 5년이다.

남아공 EPC 적용 대상 및 주요 의무

*주: SANEDI는 건물 에너지성능 등록체계(NBEPR) 관리

[자료: 남아공 EPC 규정]

하지만 준수기한이 지났음에도 이행률은 낮은 상황이다. 전력에너지부(DEE)에 따르면 2026년 5월 29일 기준 등록 건물은 1만125개, 발급된 EPC는 5569건으로, 기한 직전인 2025년 10월 대비 각각 27%, 28% 증가하였다. 그러나 이 수치는 정부가 2025년에 제시한 등록 목표 6만 건에 비교하면 약 17% 수준이며, 등록 건물 중 실제 인증서를 받은 비율도 55%에 그친다.

지역별 EPC 등록 및 발급 현황

*주: 공공·민간의 지정 용도 건물을 포함하므로, 오피스만 집계한 통계가 아님. 발급률 = 발급 ÷ 등록. DEE는 현재 등록 건물과 발급 인증서를 검증 중이라고 밝혀 확정치가 아님

[자료: DEE 2025년 10월 22일 발표]

Engineering News에 따르면 DEE는 2026년 7월 31일 웨비나에서 12개월에 걸친 미준수 건물에 대한 단계별 점검 및 제재(이하 집행체계) 계획을 발표했다. 구체적으로, 미준수 통지와 건물주 확인, 준수계획 제출, 지자체와의 합동 점검을 거쳐, 계속 미준수하는 건물은 명단을 공개하고 필요하면 기소한다는 내용이다.

다만 EPC는 등급 공개 의무이지, 낮은 등급 건물에 설비 교체를 강제하는 제도는 아니다. 하지만 입구에 걸린 등급이 임차인 유치와 자산가치에 미치는 평판 효과와 DEE가 검토 중인 후속 조치*를 고려할 때, EPC 등급 공개는 설비 수요로 이어질 수 있다.

* DEE는 EPC 등급 공개에 대한 후속조치로, 차세대 인증(EPC Plus)과 스마트계량 활용, 효율 개선 사업을 위한 금융지원 방안을 검토하고 있다고 밝혔다.

검증된 절감 실적에 대한 세제 지원

남아공 소득세법 제12L조는 사업활동에서 발생한 적격 에너지 절감량 1kWh당 0.95랜드를 과세소득에서 공제해 준다. 남아공 국세청(SARS)에 따르면 이 제도는 2013년 11월 시행됐고, 정부는 적용기한을 기존 2025년 8월에서 2030년 12월까지 5년 연장했다.

제도 운영기관인 SANEDI에 따르면 지금까지 검증된 절감량은 3만4000GWh 이상이며, 공제 규모는 290억 랜드 이상이다. 그런데 아직까지는 제조업(178개 사업, 1만7303GWh)과 광업(122개 사업, 1만6161GWh)이 절감량의 대부분을 차지하며, 상업용 건물 등 그 외 부문의 활용 실적은 상대적으로 적다.

이 제도는 세금에서 공제액을 그대로 빼주는 세액공제가 아니라, 세금 계산의 기준인 과세소득을 줄이는 방식이다. 예를 들어 적격 절감량 10만kWh를 인정받으면 과세소득 공제액은 9만5000랜드이며, 실제 납부세액 감소분은 적용 세율에 따라 달라진다. 실제 혜택을 받으려면 SANEDI 등록과 절감 실적의 측정·검증(M&V), 인증 절차를 거쳐야 한다. 비교 기준은 동일한 활동·조건에서 효율 개선이 없었을 때의 사용량이므로, 공실 증가나 영업 축소로 줄어든 사용량은 실적으로 인정되지 않는다. 또한, EPC 등급을 받았다고 이 공제가 자동 적용되는 것도 아니므로 설비 공급업체가 예상 절감량을 제시할 때 측정 방식과 검증 비용까지 함께 검토해야 한다.

상업용 건물의 에너지효율 개선을 위한 주요 설비 및 기술

남아공 부동산 기업 그로스포인트(Growthpoint)의 2025년 ESG 보고서는 기존 건물의 개선 방향을 잘 보여준다. 그로스포인트는 보고서를 통해 EPC 대상 건물의 98%에 게시용 인증서를 발급했으며, 고효율 조명 교체와 냉난방 설비 최적화, 실시간 전력 모니터링을 추진하고 있다고 밝혔다.

[자료: Growthpoint 2025 ESG 보고서, Eskom 상업용 부동산 에너지 효율 안내 및 본문 사례를 바탕으로 재구성]

1. 고효율 조명과 센서 제어

Eskom에 따르면, 조명은 오피스 전력 사용량의 37~45%를 차지하는 것으로 추정될 만큼 전력소비가 큰 분야로, 건물 에너지효율 증진을 위해 가장 먼저 개선이 이루어지고 있다. 구체적으로, 발광다이오드(LED)로의 교체와 함께, 움직임을 감지해 필요한 때만 밝기를 높이는 센서 제어를 활용해 잉여 전력을 절약하곤 한다.

프리토리아 브루클린몰(Brooklyn Mall) 지하주차장이 한 사례다. 공급업체 LED Lighting SA에 따르면 주차대수 규모가 약 4000대인 주차장에 동작 감지 센서가 결합된 조명 1730개를 설치했고, 움직임이 없으면 밝기를 10%로 낮추도록 설계했다. 이 공간은 이미 LED를 쓰고 있었지만 제어 기능을 더하기 위해 설비를 교체한 것이다. 브루클린몰 뿐만 아니라, 다수의 남아공 대형 쇼핑몰 주차장은 물론, 주요 시중은행 사옥은 사무실에서도 센서 기반 LED 조명을 설치하여 불필요한 전력 사용을 줄이고자 노력하고 있다.

한국 기업은 남아공 상업용 부동산 시장에 조명기구만이 아니라 센서, 디밍 장치, 제어기를 묶어 제안할 수 도 있다.

2. 냉난방·환기(HVAC) 운전 개선

냉난방·환기·공조(HVAC)는 냉방이 필요한 상업용 건물에서 조명과 함께 가장 큰 부하다. C40 도시기후리더십그룹이 소개한 요하네스버그시 건물 효율 사업 자료도 냉난방이 통상 건물 운영비의 절반 가까이를 차지한다고 설명한다. 효율 개선은 장비 교체뿐 아니라 운전시간과 설정값 조정으로도 가능하다. Eskom은 건물 이용시간에 맞춘 가동 제어, 냉방 설정온도 상향(예: 여름 24°C), 구역별 제어, 정기 유지보수, 팬·펌프의 가변속 구동장치(VSD) 적용을 권고한다. 가변속 구동장치는 모터 회전속도를 부하에 맞춰 조절하는 장치로, Eskom은 노후 설비일수록 적용 여지가 크다고 본다. 진출 기업은 장비 전체 교체 제안과 제어기·센서·구동장치 보완 제안을 구분할 필요가 있다. 건물별 설비 상태, 예산, 공사 가능 시간에 따라 적합한 방식이 달라지기 때문이다.

3. 엘리베이터: 목적층 예약 배차와 회생 구동

엘리베이터는 조명·공조보다 전력 비중은 작지만, 고층 오피스에서는 운행 방식만 바꿔도 절감 여지가 있다. 대표적인 기술이 목적층 예약 배차(destination dispatch)다. 이용자가 탑승 전 로비 단말기에 목적층을 입력하면, 시스템이 같은 방향·인접 층 이용자를 한 대에 묶어 배정해 정지 횟수와 공회전을 줄인다.

쉰들러(Schindler)는 자사 목적층 제어 시스템이 한산한 시간대에 승강기 한 대를 대기 모드로 전환하고, 회생 구동장치(regenerative drive)가 기존 방식 대비 운행 에너지를 30% 줄인다고 설명한다. 회생 구동장치는 승강기가 내려가거나 가볍게 올라갈 때 발생하는 전력을 건물 전력망으로 되돌리는 장치다. 이는 제조사 제시 수치로, 실제 절감 효과는 건물 교통량과 기존 설비에 따라 다르다.

현지에서도 이 기능은 프라임 오피스의 경쟁 요소로 쓰인다. 2026년 3월 등록된 샌튼(Sandton) 오피스 임대 광고는 목적층 예약 승강기와 고효율 공조, 비상발전기를 핵심 사양으로 내세웠다.

교체 수요도 있다. 남아공 노동고용부 산업안전보건 콘퍼런스(2023) 발표자료에 따르면 현지 승강기의 약 90%가 수입품이고 대부분 중국산이며, 통상 교체 주기는 약 20년이다. 같은 자료는 단전에 따른 전력 서지로 인버터 구동장치(교체비 8만~19만 랜드)와 비상용 배터리 등이 고장 날 수 있다고 지적했다. 단전기를 거친 노후 승강기는 회생 구동장치, 자동구출장치(ARD)와 묶어 현대화를 제안할 여지가 있다. 업계지 엘리베이터월드(2020)는 남아공 승강기를 약 4만5000대로 추정했으나, 정부 등록 통계로 최신 총량은 확인되지 않는다.

4. 건물 외피와 단열

단열과 창호 등 건물 외피는 주로 신축·증축 단계에서 규제된다. 2021년 개정된 SANS 10400-XA(제2판)는 신축·증축 건물에 지붕 단열(단열재 압축 금지), 노출 바닥 단열, 접합부 기밀, 에어컨 최소효율 요건과 건물 유형별 에너지사용강도(EUI) 목표를 담았다.

기존 건물에서는 외벽·창호 전면 교체가 비용과 공사 부담 때문에 우선순위에서 밀리는 경우가 많다. 대신 공조 덕트·배관 단열 보강, 지붕 단열 보완, 일사 차단 필름·차양처럼 공사 범위가 상대적으로 작은 조치가 현실적이다. Eskom도 덕트·배관 단열과 누기 보수를 공조 효율 개선 항목으로 제시한다. 유리 외벽이 많은 고층 오피스는 냉방 부하를 줄이는 일사 차단 제품의 수요처가 될 수 있다.

5. 전력 모니터링과 건물관리시스템(BMS)

[자료: 생성형 AI(ChatGPT) 제작]

남아공에서는 전기요금 부담이 커지면서 건물의 시간대별 전력 사용량을 분석해 불필요한 소비를 줄이는 관리 방식이 중요해지고 있다. 그로스포인트는 2025 회계연도에 실시간 전력 모니터링을 도입해 야간에 불필요하게 가동되는 냉난방·환기(HVAC) 설비를 찾아 운전을 조정하는 데 활용한다고 밝혔다. 이러한 사례는 기존 건물에서도 전력 계측과 운전 개선을 결합한 서비스를 제안할 여지가 있음을 보여준다.

한국 기업은 상업용 건물 운영사와 시설관리업체를 대상으로 전력 계측기, 데이터 수집 장치, 사용량 분석 소프트웨어를 제안할 수 있다. 태양광·배터리·발전기를 설치한 건물에는 외부에서 공급받는 전력과 자체 생산하는 전력, 설비별 사용량을 함께 확인하는 관리 기능도 제안할 수 있다. 기존 건물관리시스템(BMS)을 사용하는 고객에게는 해당 시스템과 연동할 수 있는지 확인해야 한다.

우리 기업이 사업을 제안할 때는 장비의 계측 기능보다 데이터를 활용한 비용 절감 방안을 더욱 구체적으로 제시할 필요가 있다. 예를 들어 야간 공조 가동이나 비어 있는 구역의 전력 사용을 파악하고, 운전시간 조정과 유지보수로 연결하는 방식을 들 수 있다. 현지 시설관리업체와 일부 층이나 구역에서 시범 적용한 뒤 실제 절감 효과를 확인하면 적용 범위를 확대하는 근거로 활용할 수 있다.

시장 진입 시 확인할 사항

첫째, 공급할 제품의 현지 승인 요건을 확인해야 한다. 남아공 에너지효율 제품 안내에 따르면 의무규격 적용 대상 제품의 제조·수입업체는 국가의무규격규제기관(NRCS)의 승인서(Letter of Authority, LOA)를 받아야 한다. 제품별로 적용 여부와 시험·표시 요건이 다르므로, 공급할 제품의 모델과 용도를 기준으로 사전에 확인할 필요가 있다. 건물의 에너지성능을 평가하는 EPC 인증은 이러한 제품 승인과 별개다.

둘째, 고객 건물의 전력 공급기관과 실제 요금체계를 확인해야 한다. Eskom 직접 공급 고객과 지자체 공급 고객은 요금 인상 시점이 각각 4월과 7월로 다르고 요금체계에도 차이가 있다. 따라서 예상 절감액과 투자비 회수기간은 해당 건물의 전기요금 고지서와 사용량 자료를 바탕으로 산정해야 한다.

셋째, 현지 설치와 사후관리를 담당할 협력업체를 확보해야 한다. 건물 운영사·시설관리업체와 공사 일정 및 운영 조건을 협의하고, 전기·공조·승강기 시공업체와 설치·시운전·유지보수 역할을 정할 필요가 있다. 제12L조에 따른 세제 혜택을 활용하려는 사업은 측정·검증 전문기관과 초기부터 절감량 측정 계획과 검증 비용을 협의해야 한다.

시사점

남아공 상업용 건물의 에너지관련 투자는 단전 시기의 '정전 대비'에서 단전 이후의 '요금 절감'으로 무게중심이 옮겨가고 있다. 전기요금 상승과 에너지성능 공개 의무, 절감 실적에 대한 세제 지원이 건물의 에너지 효율 개선을 뒷받침하고 있다. 한국 기업은 고효율 설비 공급과 함께 기존 조명·공조의 제어 기능 보완, 전력 사용량 분석, 운전 개선을 결합한 사업 기회에 주목할 수 있다.

시장 접근의 핵심은 건물별 투자 타당성을 정량적으로 제시하는 데 있다. 해당 건물의 실제 요금과 사용 패턴을 기준으로 예상 절감액을 산정하고, 설치·유지관리 비용과 필요한 경우 검증 비용까지 반영해 투자비 회수기간을 제시해야 한다. 건물주가 설비 비용을 부담하고 임차인이 요금 절감 혜택을 얻는 구조라면 비용·이익 배분도 초기부터 협의해야 한다.

KOTRA 요하네스버그무역관이 인터뷰한 상업용 부동산을 다수 보유한 A사 담당자는 주로 대기업들이 임차할 건물을 선택할 때 그린스타 인증 여부를 중요하게 고려한다고 밝혔다. 또한 물과 에너지 사용을 줄이고 폐기물을 효율적으로 관리함으로써 운영비 절감 효과도 거두고 있다고 설명했다. 구체적으로는 절수형 수도꼭지(Aerated Tap), 중수도 시스템(Greywater System), 빗물 재이용 설비 등을 활용해 물을 절약하고, LED 조명과 센서 기반 제어 시스템을 도입해 전력 사용을 줄이고 있다. 이 담당자는 이러한 노력이 비용 절감뿐 아니라 지역사회에 기여하고 기업의 대외 평판을 높이는 데도 도움이 된다고 강조했다.

진출 분야는 건물의 기존 설비 상태와 개선 필요성, 고객의 예산을 기준으로 선정하는 것이 적절하다. 현지 시설관리·시공업체와 협력해 일부 층이나 구역에서 시범 적용한 뒤, 확인한 절감 성과를 바탕으로 다른 구역이나 유사한 건물로 확대하는 방식을 고려할 수 있다. EPC 등록 건수를 곧바로 설비 발주 규모로 보기보다는, 에너지 진단 결과와 건물주의 투자계획을 확인해 실제 구매 가능성이 있는 사업을 발굴해야 한다.

자료: 남아공 전력에너지부(DEE), 국가에너지규제청(NERSA), 과학산업연구원(CSIR), SANEDI, SARS, Eskom, 국제에너지기구(IEA), C40, Growthpoint, LED Lighting SA, Schindler, Elevator World, 남아공 노동고용부, 스텔렌보스대 CRSES, Cliffe Dekker Hofmeyr, Engineering News 및 남아공 에너지효율 제품 안내, KOTRA 요하네스버그무역관 자료 종합