사우디아라비아, 외국인 부동산 소유제도 본격 시행··· 투자시장 개방 확대

무엇이 바뀌었나 — "예외적 허용"에서 "원칙적 허용"으로

이번 개정의 핵심은 다섯 가지 항목으로 정리된다. 각 주요 항목이 구법 대비 어떻게 달라졌는지 아래 표로 정리하였다.

<'비사우디인 부동산 소유법' 주요 개정 조문 비교>

[자료: 사우디 법무부(MOJ: Ministry of Justice), Umm Al-Qura 관보, REGA 공식 웹사이트, Bird & Bird 변호사 자문을 바탕으로 무역관 취합]

① 소유 주체

이번 개정으로 소유 주체의 폭이 크게 넓어졌다. 구법은 사업 목적의 투자허가를 보유한 개인·법인 등 목적별로 제한된 경로만 인정했다면, 신법은 지정구역 내 일반 개인과 외국법인, 외국인이 출자한 사우디 비상장회사까지로 대상을 넓혔다.

이와 같이 소유 주체가 다양해지면서 관할 체계도 함께 나뉘었다. '일반 개인, 외국법인 및 외국인이 출자한 사우디 비상장회사' 등은 주로 REGA 법령과 시행규정에 따른 절차를 적용받고, '상장기업·투자펀드·특수목적법인(SPV)'은 자본시장청(CMA: Capital Market Authority) 및 자본시장법 규정을 별도로 적용받는다.

② 승인 방식

이번 개정에서 가장 큰 변화 중 하나는 외국인의 부동산 취득 심사 방식이다. 구법에서는 취득 목적에 따라 내무부·외교부 등 다양한 기관이 개별적으로 심사하는 구조였다. 반면 신법에서는 소유 가능 지역과 비율, 취득 가능한 권리 범위를 각료회의가 미리 정해둔다. 이후 개별 거래는 설정된 기준 충족 여부를 확인해 전자플랫폼과 부동산등기부를 통한 절차로 마무리된다.

다만 외국인의 부동산 취득에 대한 심사가 완전히 사라진 것은 아니다. 실제 취득 가능 여부는 지정된 지역과 소유 비율, 시행규정상 요건 등을 충족해야 하며, 취득 주체와 거래 형태에 따라 투자부(MISA: Ministry of Investment of Saudi Arabia) 등록이나 관계기관 승인 등 추가 절차가 적용될 수 있다.

③ 메카·메디나 내 취득 기준

무슬림인 비사우디인은 거주 여부와 관계없이 지정구역 내 부동산 소유가 가능하나, 비무슬림은 메카·메디나의 부동산 소유가 원칙적으로 금지된다. 법인은 외국인이 출자한 사우디 비상장법인이 별도 경로로 지정구역 내 취득이 가능하고, 상장기업·투자펀드·SPV는 CMA 규정을 적용받는다. 다만 외국에서 설립된 회사는 메카·메디나 부동산을 직접 소유할 수 없다.

④ 처분수수료 및 제재

신법은 부동산 처분과 위반행위에 대한 규정도 새로 마련했다. 처분수수료는 법률상 최대 5%까지 부과할 수 있고, 위반행위에는 최대 5%(상한 1,000만 리얄, 약 36억 5000만원)의 벌금이, 허위·오도 정보로 취득한 경우에는 법원의 매각 명령이 내려질 수 있다.

실제 시행규정은 리야드·제다·메카·메디나의 처분수수료율을 2%로 정했으며, 사법판결에 따른 처분 등 일부 경우(180일 내 재매입 등)에는 면제된다. 다만 이 수수료는 국적과 무관하게 부과되는 기존 부동산 양도세(RETT, 5%)와 별도로 적용될 수 있어, 두 부담이 모두 적용되는 거래에서는 명목상 합계가 7%에 이를 수 있다. 실제 납부의무자와 면제 여부는 개별 거래구조에 따라 확인이 필요하다.

⑤ 등록 및 신청 절차

신법에서는 비사우디인의 부동산 소유 및 물권 취득이 부동산등기부에 등록되어야 유효하도록 등록 절차를 명확히 했다. 실제 신청은 REGA의 ‘사우디 프로퍼티’ 플랫폼을 통해 진행되며, 사우디 거주자는 이까마를 이용하고 비거주자는 재외공관을 통한 디지털 신원확인 절차를 거친다.

또한 사우디 내 사업장이 없는 외국회사가 부동산을 취득하려는 경우에는 먼저 투자부에 부동산 소유 목적의 등록을 하고 통합번호를 발급받아야 한다. 이는 외국회사가 사우디에서 사업을 수행하기 위해 필요한 일반적인 투자등록이나 사업 인허가(개발·건설·운영)와는 별개의 절차다.

사우디 외국인 부동산 소유 ‘지정구역’은 어디인가

사우디 프로퍼티 웹사이트에 들어가면 지도 위에 지정구역이 표시된다. 2026년 8월 기준으로 제다 57곳, 알룰라 17곳, 메카 12곳, 메디나 10곳, 리야드 9곳이 지정돼 있다. 리야드 지정구역에는 킹압둘라금융지구, 디리야게이트, 뉴무라바, 키디야, 킹살만파크 등 주요 기가프로젝트 부지가 포함돼 있어, 이번 제도가 소규모 주거지역이 아니라 사우디의 핵심 개발 프로젝트를 겨냥하고 있음을 보여준다. REGA는 "해당 구역은 확정된 것이 아니라 확장을 논의 중인 단계"라고 밝혔으나 구체적 일정은 언급하지 않았다. 구역별 세부 경계와 최신 현황은 계속 갱신되므로, 개별 프로젝트 검토 시에는 사우디 프로퍼티 포털에서 최종 확인이 필요하다.

<사우디 프로퍼티 포털내에 표시된 리야드 지정구역>

[자료: REGA 공식 웹사이트]

한국 기업이 짚어야 할 세 가지

첫째, 소유가 가능한 지역과 범위는 여전히 제한적이다. 신법으로 외국인 소유 대상이 크게 확대됐지만, 실제 소유 가능 여부는 지정구역별로 다르게 적용된다. 어느 구역에 해당하는지, 소유 한도는 어떻게 되는지, 취득 가능한 권리가 완전소유권인지 용익권인지는 프로젝트별로 사전에 확인해야 한다. 신법 시행을 사우디 전역이 일괄 개방된 것으로 이해해서는 안 된다.

둘째, 법인은 부동산 취득에 앞서 별도의 등록 절차를 거쳐야 한다. 외국 법인이 부동산을 취득하려면 사우디 투자부에 사전 등록하고 직접·간접 소유자를 공개해야 하며, 현지 법적 대리인과 사우디 내 은행계좌를 갖춰야 한다. 등록 이후 지분의 5% 이상이 변동되면 15일 이내 투자부에 통보할 의무도 있다. 이와 관련해 Bird & Bird 리야드 오피스 한국 업무 총괄 변호사는 "부동산 취득만을 위해 사우디 현지법인을 반드시 설립해야 하는 것은 아니"라며, "외국회사는 부동산 소유 목적의 별도 투자부 등록 경로를 이용할 수 있지만, 개발·건설·운영 등 경제활동을 수행하려면 일반 투자등록, 상업등록 및 사업별 인허가를 별도로 검토해야 한다"고 덧붙였다.

셋째, 부동산 취득과 사업 인허가는 별개의 문제라는 점이다. 이에 대해 자문을 맡은 변호사는 다음과 같이 말했다. “이번 개정은 단순히 개인의 자산 소유권을 확대하는 데 그치지 않는다. 지정구역 내에서 상업적 투자자가 부동산 또는 관련 물권을 보유할 수 있는 경로가 보다 명확해졌다는 점에서 자산 보유구조, 금융조달과 향후 투자회수의 예측 가능성을 높일 수 있다. 다만 부동산 소유권 취득은 해당 부동산을 개발하거나 사업을 운영할 수 있는 인허가를 의미하지 않는다. 투자부 등록, 상업등록, 지방자치단체 및 업종별 인허가 등은 별도로 검토해야 한다. 따라서 이번 개정은 부동산 보유 단계의 중요한 진입장벽을 완화한 것이지만, 개발·운영 단계의 규제를 모두 없앤 것은 아니다.”

즉 이번 개정의 의미는 '소유가 쉬워졌다'는 데서 그치지 않는다. 소유 경로가 명확해지면 자산을 담보로 한 금융조달이나 지분매각을 통한 투자회수 계획도 함께 설계할 수 있게 됐다는 뜻이다. 다만 이는 어디까지나 '보유'와 '자금조달' 단계의 이야기다. 그 부동산 위에서 실제로 무엇을 짓고 운영할 것인지는 투자부·지자체·업종별 인허가라는 완전히 별도의 관문을 통과해야 한다. 신법이 낮춘 건 '소유'의 문턱이지, '사업'의 문턱은 아니라는 점을 기억할 필요가 있다.

자료: 사우디 법무부 법률포털, 사우디 부동산청 공식 웹사이트, 사우디 자본시장청, sahmcapital.com(사우디 증시 종목별 시세), Bird & Bird 변호사 자문, KOTRA 리야드 무역관 취합