[기고] 싱가포르 진출기업을 위한 오피스 임차 전략과 유의사항

이근행 (Ken Lee)

싱홈부동산 대표 | ERA Senior Marketing Director

kenlee1004@gmail.com

싱가포르는 낮은 세율과 비즈니스 친화적인 정부 정책, 그리고 불필요한 규제가 적어 지사 설립이나 사업 운영에 유리한 국가다. 본 기고문은 싱가포르 진출을 준비하는 기업과 개인사업자가 사업장을 선택할 때 참고할 수 있도록, 싱가포르 상업용(Commercial) 부동산에 대한 정보를 전달하고자 한다.

싱가포르 정부는 도시재개발청(URA, Urban Redevelopment Authority)을 통해 모든 토지와 건물의 용도를 지정하고 있다. 사업장을 물색할 때 가장 먼저 확인해야 할 것은 해당 부동산이 사업 목적에 부합하는 용도로 지정되어 있는지 여부다. URA가 구분하는 부동산 용도는 다음과 같다.

• RESIDENTIAL : 콘도, HDB, 단독주택 등 주거용

• COMMERCIAL : Office, Retail, Restaurant 등 18개 Use Class로 세분

• INDUSTRIAL : 공장, 창고, 서비스센터 등 (환경오염 영향에 따라 B1·B2로 구분)

• BUSINESS PARK : R&D 및 특화산업 단지 — One-North, Science Park, Changi Business Park 등

▎ 건물주의 형태

오피스 빌딩은 한 기업이 건물 전체를 소유·관리하는 단독소유(Single Ownership) 오피스와, 여러 개인·기업이 각각의 유닛(Unit)을 소유하는 구분소유(Multiple Ownership, Strata-title) 오피스로 나뉜다. 단독소유 오피스는 주로 CBD 지역에 위치하며(예: Raffles Place, Shenton Way, MBFC 등), 기업형 건물주가 입주 업체를 선별하고 임대료도 높은 편이다. 반면 구분소유 오피스는 유닛별로 소유주가 다르며, 관리법인(MCST, Management Corporation Strata Title)을 구성해 공용부는 공동으로, 전용부는 개별로 관리한다. 단독소유 대비 임대료는 저렴하지만 시설·편의성은 다소 떨어질 수 있다(예: International Plaza, Suntec Tower 일부 층, The Octagon, PS100 등).

▎ 비즈니스 목적별 사업장 선택

업종과 예산에 따라 적합한 오피스 유형은 다르다. 주요 세 가지 유형의 특징과 임대료 수준을 비교하면 다음과 같다.

* psf는 스퀘어피트당 가격이며, 1 스퀘어피트는 0.028평 (1,000 sqft = 28평)

▎ 기타 고려사항

이 외에도 오피스를 구할 때는 대중교통, 주차시설, 엘리베이터 혼잡도, 타 입주사들 구성, 주변 식음료·상업시설, 저녁 6시 이후 에어컨 가동 여부, 팬트리 급수시설 유무, 출입구 보안, 로비 컨시어지, 입주자 편의시설 등을 함께 점검해야 한다. 창고나 공장의 경우 트럭이 사업장 내부까지 진입해 자재를 운반할 수 있는지도 확인이 필요하다.

▎ 계약 절차

임대 조건에 합의하면 임차인이 임대인에게 보내는 LOI(Letter of Intent) 또는 임대인이 임차인에게 보내는 LOO(Letter of Offer)를 작성하고 승낙(Acceptance) 서명을 한다. 이후 정식 임대차계약인 TA(Tenancy Agreement)에 서명하고 인지세(Stamp Duty) 납부 절차를 거치면 법적 효력을 갖는 계약으로 확정된다.

▎ 계약의 주요 내용

• Fitting Out Period : 오피스는 골조 상태(Bare-Condition)로 제공되므로 임차인이 직접 인테리어 공사를 진행해야 하며, 퇴거 시에는 원상복구(Re-instatement) 의무가 있다. 공사 기간에는 임대료를 면제받는 Fitting Out Period(통상 1~3개월)를 확보하고, 여기에 더해 "Rent Free Month"도 요청해볼 수 있다.

• 월 임대료 : 관리비(Service & Hire Charge) 포함 여부, GST 포함 여부, 재산세(Property Tax) 전가 여부, 행정·법률비용(Admin & Legal Fee) 부담 조건을 확인한다.

• 계약 기간 : 통상 3년이며 보증금은 3~6개월분(임차인 자본금에 따라 차등 적용)이다. 상업용 부동산은 계약기간 준수가 엄격하게 요구되며, 중도 해지 시 보증금 몰수와 손해배상 청구가 뒤따를 수 있다. 재계약 우선권인 Option to Renew 조항을 확보해야 인테리어 투자비 손실을 막을 수 있다.

싱가포르 진출을 준비하는 한국기업이라면, 이미 한국기업이 다수 자리 잡은 건물을 참고하는 것도 실질적인 전략이 될 수 있다. 싱가포르 기업 등록청(ACRA) 공개 등록주소와 상업용 부동산 중개 매물가를 종합하면, 다음 세 건물에서 한국기업 밀집도가 두드러진다.

* 입주기업 정보는 2026 싱가포르 기업 등록청(ACRA) 공개 등록주소 기준이며 변동 되었을 수 있다.

▎ ① Suntec City (Suntec Tower 1~5)

1997년 준공된 5개 타워 복합단지로, 컨벤션센터·쇼핑몰과 함께 조성되어 있고 Promenade·Esplanade·Bugis 트리플 역세권이다. CBD 프라임 대비 저렴한 임대료와 대형 플로어플레이트를 갖춰 KOTRA, LG전자, 대우건설, 현대건설, 롯데건설, POSCO등 많은 한국이 기업이 입주해 있다. 다만 준공 연차가 있어 최신 Grade A 대비 시설은 다소 떨어진다.

▎ ② Samsung Hub

3 Church Street에 위치한 2005년 준공 오피스로, CBD에 있다. 한국관광공사, 삼성중공업이 입주해 있으며 건물명과 달리 삼성전자가 소유·운영하는 건물은 아니다. 중소형 플로어플레이트로 유연한 면적 구성이 가능하다.

▎ ③ Marina Bay Financial Centre (MBFC)

싱가포르 최고급 금융 클러스터로 우리은행이 입주해 있으며, 인근 Ocean Financial Centre(KB국민은행), One George Street(신한은행)까지 포함하면 한국계 은행 다수가 도보 거리 내 밀집해 있다. CBD 내 최고 임대료 수준으로 초기 투자 부담이 상대적으로 크다.

한편 삼성전자 싱가포르 법인은 CBD가 아닌 Mapletree Business City(Business Park)에 등록되어 있어, 제조·R&D 연계 기능은 임대료가 낮은 Business Park를 선호하는 경향도 확인된다.

지금까지 상업용 부동산 중 오피스 임차에 대해 살펴보았다.

싱가포르에서 사업장을 구할 때는 단순히 임대료가 저렴한 곳을 찾기보다 사업 목적과 입지, 향후 사업 확장 가능성을 종합적으로 고려하는 것이 중요하다. 특히 싱가포르는 국토가 좁고 상업용 부동산의 임대료 수준이 높은 만큼, 초기 진출기업이 규모가 큰 CBD 오피스를 선택할 경우 고정비 부담이 상당할 수 있다.

따라서 싱가포르에 처음 진출하는 한국기업이라면 기업의 주요 기능에 따라 입지를 차별화할 필요가 있다. 금융·컨설팅·무역 등 대외 업무와 기업 이미지가 중요한 경우에는 CBD 오피스가 적합하지만, R&D나 기술개발, 백오피스 기능이 중심이라면 Business Park나 Industrial B1 지역을 활용하는 것이 비용 측면에서 유리하다. 실제로 싱가포르에 진출한 한국기업도 사업 기능에 따라 서로 다른 입지를 선택하고 있어, ‘어디에 사무실을 둘 것인가’보다 ‘어떤 기능을 수행할 공간이 필요한가’를 먼저 판단할 필요가 있다.

또한 임대료만으로 사무실을 평가해서는 안 된다. 싱가포르에서는 관리비, GST, 재산세, 인테리어 및 원상복구 비용 등 임대료 외 비용이 실제 사업장 운영비에 상당한 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 특히 장기 임대계약을 체결할 경우 중도 해지와 재계약 조건, Fitting Out Period, Rent Free Month, Option to Renew 등의 조항을 사전에 면밀히 검토하는 것이 중요하다.

무엇보다 한국기업의 싱가포르 진출 초기에는 현지 네트워크를 활용할 수 있는 입지를 선택하는 것도 하나의 전략이 될 수 있다. Suntec City, Samsung Hub 등 한국기업이 밀집한 지역은 관련 기업 및 기관과의 정보 교류와 비즈니스 네트워킹 측면에서 장점이 있다. 반면 임대료가 상대적으로 높은 CBD에 반드시 입주할 필요가 없는 기업이라면, Business Park 등 비용 효율적인 지역에서 시작한 뒤 사업 규모와 기능에 따라 사무공간을 확대하는 단계적 접근도 고려할 만하다.

결국 싱가포르에서의 사업장 선택은 ‘좋은 건물’을 찾는 것보다 ‘우리 기업에 맞는 공간’을 찾는 것이 핵심이다. 진출 초기에는 비용 효율성과 계약 조건을 우선적으로 검토하고, 기업의 성장 단계와 사업 기능에 따라 입지를 조정하는 것이 안정적인 싱가포르 시장 진출에 도움이 될 것으로 판단된다.

※ 해당 원고는 외부 전문가가 작성한 정보로 KOTRA의 공식 의견이 아님을 알려드립니다.